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大连楼市月报:均价15660元/㎡终止跌!2018年尾月商品房成交逆势上涨!

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  优山美地二手房

概述

2018年,在政策调控高压下,土地市场流拍率增加,新房市场成交量低于去年但基本持平,二手房市场在下半年遇冷后持续下滑,100个重点城市二手住宅挂牌均价已连续4月下跌。

从12月单月数据来看:年底冲刺,12月土地供应持续放量,创2015年以来土地供应规划建筑面积新高。土地供 应的持续放量带动成交面积上涨,各等级城市土地成交额均有不同程度上涨。房企加速销售回笼资金,带动30个重点城市新建商品房面积环比上涨14.28%。二手房市场方面,100个重点城市二手住宅挂牌均价下跌城市数量及下跌幅度均扩大,各等级、各区域城市均价环比均下跌,一线城市、东部城市跌幅最大。

12月大连整体挂牌价止跌小幅回升,众房企紧抓2018年最后关键月,终于助力12月成交总套数,逆势回升!

12月共挂牌12宗居住类地块,成交3宗地块,其中高新园区的环境地块总算顺利成交,虽经过超100轮的举牌,最终以16.02亿元被中海地产摘得。

一、全国市场分析

1.1 调控政策继续维持稳定,加强市场监管

01中央经济工作会议:因城施策,分类指导,地方政策微调自主性提高

12月21日,2018年中央经济工作会议闭幕,房地产行业作为明年经济工作七大重点工作任务之一的“加强保障和改善民生”中的重要内容,工作要求和方向有了新的要求,会议通稿相关表述虽少,但新意颇多。涉及房地产原文:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”

02发改委:支持优质企业发行债券 房企标准要求营收达300亿以上

12月12日,国家发改委发布了《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(简称“《通知》”),旨在提高直接融资比重,优化债券融资服务,增强企业债券服务实体经济能力。其对房地产行业财务指标要求包括:房企资产总额应大于1500亿元;营收大于300亿元;不超过所在行业资产负债率重点监管线,未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过85%。

03住建部:2019年要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处

12月24日,全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。对于2019年的房地产市场调控,住房和城乡建设部明确表示,要做好以下方面工作:一是以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系。三是以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。

1.2.1 12月全国地级市土地市场供应、成交环比双双上涨,全年处于较高水平

从全国主要地级市土地市场数据来看:2018年全年,全国主要地级市土地供应面积增加近两成,带动成交量上涨。2018年土地供应面积与土地成交面积已连续3年持续上涨,且均处于较高水平。

12月全国主要地级市土地供应和土地成交环比双双上涨。全国各城市在供地计划压力下,全面加快土地供应节奏,12月土地供应规划建筑面积为28690万平方米,环比上涨20.34%,同比上涨17.03%,创2015年以来土地供应规划建筑面积新高。12月土地成交规划建筑面积23763万平方米,环比上涨53.32%,同比小幅下跌2.03%。

1.2.2 一线城市及二线城市受调控政策影响明显,土地成交额均呈现不同程度回落

2018年,受严格调控政策影响,一线城市及二线城市土地成交额同比均小幅回落,一线城市回落12.35%,二线城市回落1.40%。三四线城市受调控政策影响较小及延续之前的热度,土地成交额持续上涨,同比上涨15.44%。

12月份,为完成全年供地计划目标,各等级城市加快推地拿地速度,各等级城市土地成交额均有不同程度上涨。一线城市土地成交额与上月持平,二线城市及三四线城市土地成交额上涨较为明显,其中二线城市环比涨幅高达93.55%,但低于去年同期,同比下跌23.84%。

1.3.1 房地产开发投资增速维持相对高位,新开工增速创近两年新高

从全国开发投资增速来看,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份相同,在连续三个月增速放缓后出现持平(其中住宅投资增速回落0.1个百分点)。从房屋新开工面积增速来看,1-11月份新开工面积增速为16.8%,增速扩大0.5个百分点,房屋新开工面积增速仍在不断扩大,创近两年来新高。

从全国土地购置面积增速来看,房地产开发企业土地购置面积25326万平方米,同比增长14.3%,增速比1-10月份回落1个百分点但土地购置面积涨幅保持高位。受市场遇冷下滑影响,市场持续观望,土地购置意愿开始出现松动,增速有所回落。

1.3.2 全国销售面积及销售额环比小幅上涨,房企到位资金增速持续回落

从全国商品房销售额及销售面积情况来看,2018年1-11月全国商品房销售面积达到14.86亿平方米,同比增长1.4%,销售额12.95万亿元,同比增长12.1%,从当前市场情况看,2018年全国房产销售额有望突破14万亿元,创下新高。11月份商品房销售额为13594亿元,环比上涨15.38%;商品房销售面积15487万平方米,环比上涨12.19%。销售额及销售面积环比均有不同程度上涨。销售额涨幅大于销售面积涨幅,房价有所回升。年关将至,各房企加快销售速度,回笼资金,使得11月份销售面积与销售额均有不同程度上涨。

从全国房地产开发到位资金情况来看增速持续上涨,1-11月份,房地产开发企业到位资金150077亿元,同比增长7.6%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。到位资金累计增速连续两月收窄,其中自筹资金50619亿元,增长10.0%,增速回落0.8个百分点,占到位资金的33.7%,影响较大。

1.4 新房:年底冲刺,新建商品房成交面积环比上涨14.28%,各等级城市环比均有不同程度上涨

2018年,30个重点城市新建商品房成交面积17184万平方米,与去年相比基本持平。12月,30个重点城市新建商品房成交面积1893.74万平方米,环比上涨14.28%,同比上涨6.39%,新建商品房成交面积同环比双双上涨。

分城市等级来看,各等级城市销售面积均有不同程度上涨。其中,一线城市涨幅最为明显,环比上涨61.20%,同比上涨19.58%。

从12月重点城市新房成交走势上可以看出,年底冲刺,房企加快销售回笼资金,采取更加主动的营销策略,进而带动成交量上涨。

重点城市为:北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。

1.5.1 二手房市场:12月100城二手住宅挂牌均价环比加速下跌,下跌城市数量及下跌幅度均扩大

据诸葛找房数据研究中心监测数据,2018年12月100个重点城市二手住宅挂牌均价为15060元/平方米,环比11月份下跌1.36%;上涨城市21个,平均涨幅1.28%;下跌城市79个,平均下跌1.83%。连续4月下跌且跌幅扩大,市场降温仍在继续。

1.5.2 各等级、各区域城市均价环比均下跌,一线城市、东部城市跌幅最大

从不同等级城市挂牌均价环比情况来看,各城市级别价格差距明显,一线城市二手住宅挂牌均价57254元/平方米,二线城市二手住宅挂牌均价18520元/平方米,三四线城市二手住宅挂牌均价10634元/平方米。其中一线城市挂牌均价是二线城市的3.1倍,是三四线城市的5.4倍。各等级城市跌幅均超1%。

从区域分布来看,东部发达城市较多,以21445元/平方米的二手住宅挂牌价领先于其他区域,西部、中部、东北挂牌均价差距较小。价格最低的为东北,挂牌均价9397元/平方米。从环比11月份情况来看,各区域全线下跌。东部、中部由于持续受政策影响,市场下行态势蔓延,跌幅均超过1%,其中东部地区跌幅最大,下跌1.55%,中部下跌1.19%。东北和西部地区由于前期房价上涨幅度并没有很大,因此即使部分城市出现价格回调,跌幅仍然较小于东部及中部,其中东北环比下跌0.84%,西部下跌幅度最小,仅下跌0.77%,下跌幅度仅为东部地区一半。

二、城市市场分析

2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01 大连市首批40年产权公寓补贴已到位

按照《大连市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》关于“自本意见下发之日至2018年12月31日,在市内四区购买3套以上(含3套)40年产权公寓并持有5年以上的,市政府给予每平方米200元补贴”的要求,市住房城乡建设事务服务中心房产市场发展部(原市房屋租赁登记管理中心)已于12月4日开展补贴受理工作。

02 辽宁正式发文:农民工也将纳入公积金制度覆盖范围

12月9日,《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》已经正式下发,以进一步推动县城和新城新区房地产去库存,并明确提出,到2020年,各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间。同时,对农民进城购房给予优惠补贴,鼓励房地产开发企业给予购房折扣,引导商业银行为农民购房提供更优惠的贷款政策和金融服务。用好住房公积金支持农民工贷款购房,把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

2.1.2 行业动态

01 大连市2000余套长租公寓陆续推出,租金可贷款!

12月30日,我市国有房产盘活改造的两个长租公寓项目将开门纳客,分别是位于西岗区东北路13号的正源小区城市青年人才公寓项目和位于高新园区广贤路131号的智业广场项目,拥有房间超过2000个,未来将根据市场需求陆续推出长租公寓项目。

为了满足租赁市场需要,维护房屋租赁方利益,这两个长租公寓单次签约租期可达10年以上,同时,租金可享受银行贷款。

02 大连拖欠物业费将纳入个人征信体系

为优化大连居住小区环境,提高管理服务水平,《大连市居住小区优化管理实施方案》(以下简称《实施方案》)近日出台,提出到2020年,基本形成党组织领导和各级政府主导,社区居民委员会、居民、物业服务企业多方参与,共治共享的居住小区管理体系。

积极培育国有物业服务企业、逐步实现物业管理全覆盖、分类施策解决历史遗留问题及业主(居民)拖欠物业费行为将纳入个人信用记录将是方案的主要研究内容。

03 土拍:西岗黄金地暂停5天后保证金降30%重新挂牌!

西岗大城(2018)-19号宗地在12月21日公示此地块暂停交易后,刚过5天,大连市国有土地使用权交易中心又公示,大城(2018)-19号宗地重新挂牌,此次挂牌将竞买保证金从原本的3亿5162元调整为2亿4613.4元,降幅高达30%,此次重新挂牌后的摘牌时间为2019年1月24日,是2019年1月份第三批摘牌地块,第一批为2019年1月4日摘牌的大旅(2018)—19号、20号两宗地块,第二批为2019年1月21日摘牌的大普湾(2018)-19号-25号七宗地块。

2.2 土地市场解读

2.2.1 12月土地供应量大幅上涨,共12宗居住类地块挂牌

从近一年来的土地市场住宅类用地供应及成交面积上来看,供应面积与成交波动均较大。12月为2018年的收尾月份,土拍市场也在这个月份尤其活跃,供应面积环比11月再增长,共挂牌107.46万平方米(未统计大旅(2018)-19、20号两宗地块)。

12月共挂牌12宗居住类用地,含金普新区7宗、旅顺2宗、甘井子区、西岗区、瓦房店各1宗。其中旅顺两宗地在当月即下达了暂停交易的通告,西岗区大城(2018)-19号宗地则是之前被叫停的地块,竞买保证金调低后重新挂牌。如果说大连今年的房产市场求的是“稳”,那么土拍市场则是“变”,统计2018年共发布土拍变更类通告23则,其中“暂停交易”类10则,有6宗集中在第四季度。

 从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,2018年3月以来,土地市场一直较为低迷,10月成交金额仅有177.59亿元,环比上涨249.24%,同比下降36.97%。好事多磨,虽然11月因原定交易地块被叫停,导致无实际成交,12月份共成交3宗地块,其中热点区域高新园区的地块也顺利成交。

2.2.2 12月大连居住用地成交3宗地块  热点地块溢价率59.86%

成交热点地块总结分析;

高新园区,大连市热点区,说其是“寸土寸金”虽有些夸张,但某种程度上可以表达出这个区域地块的“稀缺”,此宗地块是2018年高新园区挂牌的第一宗地,无需多梦“规整”的地形,也无需周边完善的配套,此地块以超过100多轮的举牌,最终以16亿0234元被中海地产摘牌,楼面价11872元/平,不含配建成交楼面价格(元/㎡)13103元/平,溢价率59.85%!

2.3新房市场解读

2.3.1 大连12月商品房成交爆发 房企纷纷开启2018年最后的疯狂模式

大连市商品房12月备案成交共3664套,环比上涨24.03%,同比下跌38.59%。2018年最后的一个月,众多开发商把握最后的时间,大力加推。尤其在12月下旬,成交量较平时翻倍,成事在人,成交量逆势上涨。

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛找房

2.4二手房市场解读

2.4.1 12月份二手住宅成交乏力 进入传统淡季

12月份大连市二手住宅成交3491套,环比下跌10.16%,同比下降25.19%,成交量再难逆势上涨,终开始进入传统淡季。较比商品房的众房企可以大批量同步或加推或降价房源,进而达到激活市场刺激购房者的目的,而二手房房主过于零散,又因二手房房价的决定因素相对较多,无法复制商品房的活动模式,故12月份的二手房成交量在11月份逆势上涨后,终于开始乏力,越来越多的房主开始进入观望模式,如果不能卖上理想价位,索性暂时搁浅等年后看市场情况再随时变动。

据诸葛找房数据研究中心统计数据:自2009年以来,2018年12月的二手房成交套数仅低于2017年12月份,虽然同比下跌25.19%,但仍处于历史同期高位。

2.4.2 12月份二手房市场呈现量涨价跌,挂牌价环比小幅下跌0.66%

12月份大连市二手房挂牌价为15660元/平方米,环比上涨0.06%,挂牌价在连续2月下跌后,终于止跌,开始小幅度回升。市场虽然进入传统淡季,但在政策的持续调控下,市场整体处于平稳态势。

从单月挂牌价趋势来看,12月大连挂牌价波动较小,整体呈现下跌趋势,整个月份均价都在15600元/平方米上下波动。

2.4.3 12月大连二手住宅挂牌房源仍以刚需改善为主,200万以上占比减少

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,50-100万占比最多,为36%,100-150万占比次之为22%,200万以上占比18%,50万以下占比12%,150-200万占比12%。

相比上月,主题结构占比基本没变,只50万以下占比减少1%,200万以上占比增加1%。

二手房挂牌房源面积分布来看,60-90平方米占比最多,为37%,90-140平方米占比为27%,其次为60平方米以下,占比为26%。相比上月,60平方米以下占比减少1%,90-140平方米占比增加1%。

从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比46%;其次为3居,占比31%,两者占比近8成。

相比11月,2居室、5居室及以上占比减少1%,3居室、4居室则分别增加1%。

2.4.4 中山均价最高,为19885元/平方米;甘井子区挂牌房源32247套

从各城区二手住宅挂牌均价来看,整体微降,中山区以19885元/平方米领先,高新依旧紧随其后,市内老四区相差幅度不大。甘井子区作为2018年限购政策特别“优待”的区域,均价虽有所上涨,但较之其他区域还有差距,而金州、开发区在很长一段时间内不会有大的飞涨。

从城区挂牌量上来看,甘井子区以32104套保持领先,远超第二位的沙河口区。高新、西岗、金州挂牌量相对较少。

2.4.5 12月份二手住宅降价房源远高于涨价房源

从降价房源量上来看,12月份大连降价房源量波动较大,单日降价房源量高达636套,日均降价房源量在278套左右。环比11月份,日均降价房源下跌22.34%。临近年尾,多数房主也开始进入观望模式,选择观望不动来代替降价。

从涨价房源量上来看,12月大连单日最高涨价房源条数为164套,日均涨价房源量为79套,环比11月减少12.26%。

2.4.6 甘井子区降价房源高居榜首,12月累计降价房源量2483套

从各城区降价房源量来看,甘井子区降价房源量毋庸置疑,依旧领先于其他城区,但降价房源量环比11月减少28.13%,作为2018年最后一个月份,市场活性逐渐变弱,尤其二手房房产市场,临近春节,房主积极性减小,导致二手房房源的挂牌、涨降价房源量整体随之变少。

2.4.7 降价房源量TOP20小区

2.4.8 各城区挂牌量小幅波动,价格平稳波动

    

本文仅代表作者个人观点,不构成投资意见,文中论述和观点,敬请读者注意判断。

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